Verkauf und Rückpacht von Agrarflächen (Sale and lease back): Analyse und Bewertung aus betriebswirtschaftlicher Sicht

Curtiss, Jarmila; Forstner, Bernhard GND

Zahlreiche landwirtschaftliche Unternehmen in Deutschland waren in den letzten Jahren mit teilweise gravierenden Zahlungsschwierigkeiten als Folge von preis- und wetterbedingten Ertragsverlusten konfrontiert. Zur Liquiditätssicherung wurden und werden mitunter Agrarflächen verkauft und langfristig zurückgepachtet (‚Sale and lease back‘ – SLB). Durch den Verkauf von Agrarflächen werden häufig stille Reserven aktiviert. In dieser Studie wird untersucht, ob die Bedingungen in den letzten Jahren – u. a. auch infolge der hohen Nachfrage von Investoren nach Agrarflächen – zur breiteren Nutzung von SLB in der Landwirtschaft geführt haben. Untersucht wird zudem, ob das Instrument aufgrund von Generationswechsel, steigenden Bodenpreisen und ungleicher Marktmacht am Bodenmarkt auch zu anderen strategischen Zwecken genutzt wurde. Weiter wird die Mikrostruktur des SLB-Marktes erforscht: Wer sind die Bodenkäufer und wie werden die Vertragsverhältnisse gestaltet. Außerdem werden Hemmnisse und Perspektiven der SLB-Nutzung in der Landwirtschaft beleuchtet. Auf der Grundlage von Experteninterviews zeigt sich, dass SLB vor allem in den neuen Bundesländern von Betrieben zu verschiedenen Zwecken genutzt wird - z. B. zur Vermeidung von finanziellen Notlagen, aber auch zur Finanzierung von Wachstums- und Rationalisierungsinvestitionen. Insbesondere bei der Existenz von hohen stillen Reserven im Zusammenhang mit stark im Wert gestiegenen Eigenflächen können sich durch SLB positive Effekte auf die betriebliche Entwicklung ergeben. Als Bodenkäufer treten meistens private nichtlandwirtschaftliche Investoren auf, wobei Privatpersonen mit hohen Vermögen bezüglich des Flächenumfangs dominieren. Die Investoren möchten Produktionsrisiken umgehen, stabile Werte sichern und eine moderate Rendite (ca. 1,5 bis 2,0 %) erwirtschaften. Das Engagement dieser Gruppe wird von den Experten jedoch als insgesamt rückläufig eingeschätzt. Neben Privatinvestoren treten auch die gemeinnützigen Landsiedlungs- und Landgesellschaften (LSLG) als SLB-Akteure auf, und zwar mit dem Ziel, ihren agrarstrukturellen Auftrag zu erfüllen. Im Unterschied zu den anderen Investoren wird von den LSLG eine konditionierte Rückkaufoption für den Verkäufer eingeräumt. Aufgrund der relativ kurzen Rückkaufsfrist ist der SLB-Marktanteil der LSLG jedoch insgesamt gering. Da das Grundstückverkehrsgesetz einen Vorrang für aktive Landwirte bei Flächenverkäufen vor Nichtlandwirten einräumt, werden diese rechtlichen Regelungen neben der hohen Affinität der Landwirte gegenüber Eigenland als wesentliche Hemmnisse für mehr SLB angesehen. Die künftige Entwicklung des SLB-Volumens wird von den Experten unterschiedlich eingeschätzt. In Modellrech-nungen wird gezeigt, dass Bankkredite angesichts der aktuell günstigen Zinsen in den meisten Fällen gegenüber SLB vorzuziehen sind, wenngleich vielschichtige Aspekte zu berücksichtigen sind. Vor allem die mittel- bis langfristige Unternehmensstrategie und künftige Landpreise können einen entscheidenden Einfluss auf die Vorzüglichkeit der Alternativen haben. Bedeutsame Effekte von SLB auf agrarstrukturelle Entwicklungen in Deutschland sehen die Experten nicht.

In recent years, many farms in Germany have been confronted with often serious liquidity probems as a result of income loss due to unfavorable product price developments and weather conditions. To improve liquidity, farms sometimes capitalize on hidden reserves by selling agricultural land and leasing it back (Sale and lease back – SLB) on a long-term basis. This study examines whether the conditions of recent years including high investor demand for agricultural land has led to the wider use of SLB in agriculture, and/or whether the instrument has also been used for other strategic purposes in the context of generational change, rising land prices and unequal market power on the land market. Furthermore, the study investigates the microstructure of the SLB market, i.e. who the land buyers are and how the contractual relationships are designed. Barriers and perspectives of SLB use in agriculture are also examined. Results based on expert interviews suggest that SLB have been used by farms for various purposes, especially in the new Federal States – for example, to avoid financial crisis, but also to finance growth and rationalization investments. In particular, the existence of high hidden reserves in connection with a sharp increase in the value of agricultural land can have positive effects on the company's development as a result of SLB. Land buyers are mostly private non-agricultural investors, dominated (in terms of area) by private individuals with high financial assets. Such buyers aim at investment security by avoiding production risks, securing stable values and generating moderate returns (approximately 1.5 to 2.0 %). However, the activity of this group is estimated by experts to be slightly declining. In addition to private investors, the various Land Settlement Companies (LSLG) also act as SLB agents with the aim of fulfilling their agricultural-structural mandate from the federal states. Unlike other investors, LSLGs provide a conditioned buyback option for the seller. However, due to the relatively short period within which this option can be used, LSLG's overall SLB market share is small. The Land Transaction Act, which gives pre-emption rights to active farmers over non-farmers in farmland sales, together with the high affinity of farmers towards their own land, are considered to be essential barriers to more SLB. Expert opinions on the future development of SLB are ambiguous. Model calculations show that bank loans are in most cases preferable to SLB given the current favorable interest rates, although multiple aspects have to be taken into account. Mainly the medium- to long-term business strategy and future land prices can have decisive influence on the comparative advantage of each alternative. Experts see SLB as having no significant effects on agricultural structural developments in Germany.

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Curtiss, Jarmila / Forstner, Bernhard: Verkauf und Rückpacht von Agrarflächen (Sale and lease back): Analyse und Bewertung aus betriebswirtschaftlicher Sicht. Braunschweig 2020. Johann Heinrich von Thünen-Institut.

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